競売とは｜不動産のオークション
競売とは。不動産版のオークション。
民事執行法に基づき、住宅ローン等の債権回収の手段。
債権者が裁判所に申し立てし、裁判所が売却する手続き。
市場価格よりも安価に販売されるケースが多い。
落札額が債務額を下回る事が多く、債務者に債務が残る。
競売取得サービスとは、市場相場より安価に仕入れ行う手段
として、弊社が調査等をサポート致します。
安価に仕入れできる可能性を秘める競売市場ですが、反面で
多分なリスクも生じます。
このリスク軽減のサポートを専門知識有する弊社が行います。
事業用物件も、再販売可能な戸建やマンションも。
競売には様々な物件が登場します。
毎回、今回は掘り出し物があるかと待つ事も楽しみのヒトツ。
裁判所の物件情報サイトから情報を確認し、入札検討。
検討物件の調査を実施し、取得後のプランを熟考致します。
容量の多い内容となりますので、目次メニューを設定しております。
タイトルのタップで該当項目にジャンプ可能です。ご活用下さい。
競売について
不動産競売は、民事執行法に基づいて実行される、債務者が裁判所に申し立てを、裁判所が不動産売却する手続きです。
強制競売と、担保不動産競売を併せて一般的に競売と呼びます。
ここでは、競売による売却を余儀なくされた方へのお話。
競売物件の取得を検討している方へのお話。
双方に向けた内容をおまとめします。
競売による売却（債務者視点）
住宅ローンを滞納すると、債権者が競売の申し立てを裁判所に行います。
※厳密には、その前段階がありますが、任意売却のページでご説明します
競売市場は、市場価格の２～３割減の価格での取引が一般的と言われます。
入札制度の為、それぞれ入札なさる方がいくらで入札するか。
そして最も高い価格を提示した方に取得権が移行されます。
競売に掛けられてしまった債務者としては、落札価格が残債額を上回る可能性が低い事から、競売で不動産処分をしても残債完済とはならない可能性が高いです。
債務者には、その後の残債負担が継続して多分に残るケースが多い取引となります。
債務にお困りの方は、競売に至る前に専門業者への相談で、打開できる策を練るべきです。
競売に至る流れを整理します。
債権者（金融機関）より督促の連絡が入る
債権者（金融機関）より督促状が送達される
裁判所から不動産の差し押さえが行われる。競売申し立て。
これが競売の始まりです。競売開始決定通知が送達されます。
執行官・不動産鑑定士が自宅訪問をし、聴取～写真撮影を行います。
聴取内容や現地確認の内容を基に、裁判所は事件資料を作成します。
俗に【３点セット】と呼ばれる物件明細・現況報告書・評価書が作成。
この調書は、専門サイトに公示され、入札検討者が情報を確認します。
入札期間・開札日・売却基準価格が設定され、期間入札通知が届きます。
そして、いよいよ入札が開始されます。
開札は裁判所に設けられる開札開錠で執行官により行われます。
最も高い価格を付けた入札者が最高価買受申出人（落札者）と定められる。
開札場には、入札者以外の入場も可能です。
開札日の１週間後には、最高価買受申出人に対して裁判所が許可決定をします。買受人に欠格事由があるか、売却手続きに誤りがある場合以外は、売却許可は１週間後に確定されます。
売却許可決定の後、通常は代金納付の１ヶ月以内に、取得不動産の引渡しが行われます。
代金納付が行われると、不動産登記の変更も行われて参ります。
すなわち、その不動産の所有権は新所有者である落札者のものとなります。
この段階で引き渡さない場合には、不法占有の状態に債務者はなります。
この場合、落札者は裁判所に対し、引渡命令を申し出、執行官より立ち退きの強制執行が行われる事になります。
- 債務者が競売による売却を行う場合、市場価格より安価に強制売却
- 新たな所有者（落札者）が決まった場合、立ち退かねばならない
- 開札日前までは、競売の取り下げが出来る可能性がある（任意売却等）
競売による不動産取得のメリット
市場価格以下で買取できる可能性がある
市場価格の７割程度の価格での落札が平均的な為、安価な仕入れとなる。
ただし、可能性の話として、７割で落札できるという保証は無い。
競売市場への参入者（社）も増加傾向にあり、競売取得の難易度も向上中。
一般市場に出回らない掘出し物件に出会える可能性
通常売却の市場では考えられない物件に出会える可能性も秘めます。
ただし、そのような物件には入札数が重なります。
毎度開札日の傍聴で、その週の目玉物件には数十件の入札が確認されます。
掘出しものと呼べる物件が無い回も、物件自体が無い回も稀に存在します。
情報は、不動産競売情報サイトに公開され、裁判所に行かずも情報取得出来ます。
入札価格は自由に設定できる
通常売却の場合は、販売価格が設定されて、その価格を基に検証します。
競売の場合は、入札時に１円単位で希望価格を設定できます。
１円でも高い方が落札者となります。
過去にサポートさせて頂きました案件で、３円に泣いたというケースもあります。
タイミングもカギとなる
競売市場への参入者が増加している昨今、開札場に足を運ぶと前回もいた方が。
これは、よくあるお話です。毎回常連の方も中にはいらっしゃいます。
前回で多数物件の落札が出来た為、今回は見送ろう、今回勝負で多数入札する。
皆様それぞれに作戦や方針が出て参ります。
このタイミングもカギとなるのが競売です。
過去のサポート案件でも、常連の方が入札されていなかったタイミングで、運よく安価に落札が出来た案件もあります。
上手く仕入れ出来た際のリセールバリューは大きい
事業用物件の落札で、その後の賃貸経営にゆとりが持てるケースもあります。
はたまた実需用物件では安価仕入れが成功すれば、市場価格との乖離が大きい分
リセールバリューに期待が持てます。
１案件あたりの利幅の大きい再販売計画も夢ではありません。
競売による不動産取得のデメリット
最大リスクは、物件内部の確認が出来ない事
確認できるのは、裁判所が公開する３点セットのみ。
厳密には現地周辺の確認や不動産市場の調査など確認できる事は存在します。
ただし、現場を直接的に確認出来ない点は大きなデメリットです。
調書に現地写真も貼付されますが、枚数は少ないです。
不動産鑑定士と執行官が作成する資料を基に内部状況も想定しなければなりません。
これ以上のデメリットは無いと言っても過言ではありませんが、その反面で市場相場より安価に取得できるというのが、競売です。
返品は出来ない
通常売買で言う、契約不適合責任は競売に存在しません。
想定した物件状況では無かったとしても、これを巻き戻す事は出来ません。
リフォーム費用の想定が甘く計画通りにならない。
見えない瑕疵が存在し、解消に多分の費用が必要。
いかなる場合も物件の返還は出来ません。
最善の注意を払い入札物件の選定、落札後のリセール計画は必至です。
占有者との交渉は自己責任
占有者がいた場合の立ち退き交渉などは自己責任の上となります。
明け渡しされない場合の引渡命令の発令による強制執行は可能です。
ただし、裁判所へ申し出が必要となる為、所有物件として動かす為には、不要な時間を掛けてしまう事になります。
その為、直接占有者に交渉を持ち掛ける方もいらっしゃいますが、しばしばトラブルにという話も耳にします。
占有者との交渉は経験のある専門家に委託がオススメです。
購入資金の融資が難しい
融資利用が出来ない訳ではありません。
ただし、融資利用が非常に難しい分野である事は間違いありません。
なぜなら期間的な縛りが生じる為、時間的問題で難しいというのがヒトツです。
自己資金での落札を前提とした計画が望ましいです。
競売取得サポートの概要
弊社オーネストプラスが行う競売取得サポートの概要を整理致します。
事前調査から入札価格相談、落札後の物件整理に再販売と一括してサポート致します。
・現地調査
・裁判所資料調査
・リーガルチェック
徹底的な事前調査で、入札すべき物件か、見送る物件かを可視化致します。
遠方からのご依頼にも、現地調査等の調査報告書を提出致します。
公示開始から、入札開始までの期間制約もある為、スピーディかつ確実な調査を行いご報告致します。
競売での不動産取得は、上記の９工程は、全ての工程が大切です。 全ての工程を慎重に、かつ確実に実行しなければなりません。 それだけリスクの大きい不動産取得方法です。 私たちは、ご依頼を受けましたら事前調査に１日の大半の時間を利用します。 間違えの起こらぬよう、数日のお時間を頂戴します。 最悪の状況を想定したシュミレーションでも勝負が出来ると判断出来ます際、是非ご一緒に市場へ参入致しましょう。 ※※※ 留意事項 ※※※ 公平性を担保するため、先着ご依頼順で、その回の入札検討物件は【１件につき、１相談者様のみ】とさせて頂いております。 私たちの内部で、同一物件に複数名で検討してしまうと、万が一にも内部で情報共有がされた際に相談者さまに生じる不利益は多大です。 この観点から、毎回先着順でサポート依頼をお預かりしております。 あくまで同一物件に複数名からの相談をお受けした際は、もっとも早いサポート依頼を頂きました方を第一優先とさせて頂きます。 誠に失礼ながら、この場合は私たちより、当該物件のサポート困難とお断りさせて頂きます場合がございます事を予めご了承下さい。
競売取得サポートの流れ
競売による不動産取得までの流れをリストします。
沢山の工程を経て取得となりますので、工数も時間も必要な不動産事業です。
予め概略につきましてご確認下さい。
競売開始の公告がなされます
俗にいう、３点セットの閲覧開始
調査・シュミレーションを行います
入札期間は、物件明細等に記載されますが、開札日の前、１週間程度
開札場で、公示内容をヒアリングし、記録します
最高価買受人となりましたら、売却許可決定通知が送達されます
残代金の納付期限通知書が送達されましたら、期日内に納金を完了します
代金納付により、所有権取得となります
代金納付に合わせて、登記手続きの依頼を裁判所に実施
登記費用を納金します
占有者いる場合の立ち退き交渉を実施
占有者による拒絶の場合、裁判所に引渡命令を申し出ます
晴れて、物件内部の状況も確認でき、再活用の準備を開始出来ます
実需物件の再販売活動、事業用物件の運用
取得不動産の価値を最大化するお手伝いを致します
競売取得サポートの費用
オーネストプラスの競売取得サポートについて、費用のご説明を致します。
市場に出ている物件より安価に取得できる可能性が高い不動産競売ですが、知識やノウハウがないとチャレンジしずらい事も事実です。
競売入札にチャレンジしてみたい。けれども不安が多いという方は、是非ご相談下さい。
下記項目について、それぞれご説明致します。
| 科目 | 有料 or 無料 | 説明 |
| ３点セット解説 | 無料 | ３点セットの内容説明 |
| 競売物件レポート | 有料 | オリジナルレポート提出 １物件30,000円（税別） |
| 現地調査 | 無料 | 現地の調査確認作業 |
| 入札代行サポート | 無料 | 入札手続きのサポート |
| 入札コンサルティング | 有料 | 落札成功報酬 落札価格の３％＋税 |
| 融資サポート | 無料 | 金融機関斡旋等 |
| リフォームサポート | 実費 | 見積無料 作業実施時は実費 |
| 占有者交渉 | 無料 | 交渉無料｜法的手続実費 |
| 法的手続きサポート | 無料 | サポート無料｜法的手続実費 |
競売３点セットの解説費用｜無料
競売３点セットの解説につきましては、【無料】で行います。
３点セットとは、裁判所が調査作成する資料を指します。
物件明細・現況調査報告書・評価書の３点で、期間入札の公告と合わせて公開されます資料です。
ポイントを押さえて解説し、リスク伝達致します。
競売物件レポート｜有料
競売物件レポートと弊社では呼びますが、入札検討の調査対象物件につきましてレポートを作成しご提出致します。競売物件レポートの作成提出につきましては、【有料】となります。
また、競売物件レポート作成前に業務委託契約の締結を頂きます。
１物件につき、【30,000円＋消費税】とし、前払制と致します。
レポートには、下記の内容を網羅致します。
落札想定価格
３点セット・市場相場・現地状況・過去データなどから、落札想定価格を算出致します。弊社オリジナルのレポートシートにてお届け致します。
収支シュミレーション
発生諸経費などを全て組み込み、１案件あたりの収支計算を行います。再販売用の場合、資料ご覧頂けますと最終粗利計算から利回計算まで可能なシートを提出致します。
販売想定価格
落札後の、再販販売価格を算出致します。市況・売出物件・成約物件・指標計算など、根拠を添えてオリジナルシートにて、お届け致します。
賃料想定価格
賃貸運用物件の場合には、賃料想定価格の算出や事業計画をお届け致します。
近隣調査資料
近隣状況や、近隣相場など、判断材料になる情報を弊社オリジナルのレポートシートにてお届け致します。
現地調査報告
調査可能な限り、現地調査を実施致します。３点セットの内容に相違点が無いか、懸念事項が見えないかなど、現地チェックを実施し情報をお届け致します。
現地調査｜無料
競売物件レポートに現地調査の内容報告もございますが、現地調査活動自体に費用は頂戴しておりません。現地調査は【無料】となります。
入札代行サポート｜無料
入札手続き自体のサポートにつきましては、【無料】で行います。
入札書の取得、入札書の裁判所提出、入札書の作成方法解説など、入札書を提出するまでの事務手続きは無料でサポート致します。
入札コンサルティング｜有料
競売物件レポートの提出同様に、実際の入札に至る際は入札コンサルティング費用を頂戴致します。
入札コンサルティングは【有料】となります。
成功報酬制として、落札が成功した場合のみ頂戴致します。
落札価格の【３％＋消費税】と設定致します。（最低額300,000円＋消費税）
融資サポート｜無料
競売での取得にも融資利用が可能です。融資サポートとは金融機関のご紹介やお手続きのサポートを指します。
融資サポートにつきましては、【無料】で行います。
リフォームサポート｜実費
リフォームサポートにつきましては、【実費】での清算と致します。
リフォーム見積もりや、ご提案につきましては【無料】で行います。
弊社の場合、各職人へ直接依頼が可能です。その為、リフォーム会社に依頼しての工事と異なり中間マージンのカットが可能です。
弊社で請負、工事実施も。リフォーム会社をご紹介する事も可能です。
リフォームに掛かる費用につきましては、実費でのご精算と致します。
占有者交渉｜無料
占有者との交渉につきましては、【無料】で行います。
ただし、立ち退きに裁判所の介入が必要な場合や、弁護士への委任が必要な場合におきましては、実費有償となります。
裁判所への申請手続き（引渡命令の申し出等）のサポートや、弁護士紹介などは無料で行います。
法的手続きサポート｜無料
法的手続きが生じた際（弁護士の介入や裁判所の介入）のサポート活動は【無料】で行います。
弁護士の紹介が必要な場合、無償でご紹介致します。
裁判所へ引渡命令の申し出等が必要な場合、書類作成や申請のサポート等は無料で行います。
各手続きにおいて発生する費用があります場合は、実費をご負担頂きます。
競売取得サポート｜成功事例紹介
※イメージ画像につきましては、プライバシーの関係からイメージ画像での代用とさせて頂きます
戸建落札で再販売｜札幌市厚別区
築１８年の４SLDKの戸建が競売市場に。
入札者数３７組の中で、最高価買受人となる。
落札後、室内復旧等を実施し、再販売開始。
商品化後６ヶ月で再販引渡完了で利確。
最終利回7.57%の収益となった事例。
土地：231㎡ ｜ 建物：190.99㎡
事業用物件落札で物件再生｜札幌市東区
1989年築の16戸入りマンションが競売市場に。
当時、空室が多く6戸空室の状態。２LDKファミリー向け。
室内修繕や募集活動が出来ていない状態であった。
その日の開札のトップ入札数で、48件の入札から勝ち取る。
落札後、物件再生に着手。合わせて管理会社変更で弊社に。
管理変更や引継に少々手間取るも、再生開始は約１ヶ月後。
内装復旧、ガス会社切替による特別プラン適応、募集条件変更を経て、約６ヶ月で満室化に成功。
その後入居者入替も発生するも、市場認知も獲得し、満室継続中。
賃上にも成功し、当初シュミレーション時から利回も向上。
現在利回：15.99％ で満室稼働中の物件に
戸建落札で再販売｜札幌市白石区
当時築６年の時点で競売市場に。
保守状況は劣るものの、設備や駐車場、庭あり等から入札。
入札件数は28件。そこから最高価買受人となり落札。
ごみ処理等が多分に発生するも、当初想定の予算よりは圧縮。
リフォーム実施し、物件再生後に再販売開始。
市場高騰の波にも乗り、当初想定価格を上回る価格に。
購入者からの要望で少々追加修繕等を実施するも、収益確保。
最終粗利から計算すると、利回10.3％の事業となる。