住宅ローンでお悩みの方へ｜任意売却という方法
任意売却とは。
通常住宅ローンの残債がある物件の売却は出来ません。
任意売却という手法を用いますと、通常の売買のように取引が可能。
これには、金融機関の同意を得る為の交渉が必須となります。
競売による強制売却では無く、ご自身の意思で売却できる方法です。
月々の返済が困難な際、一番問題なコトは何もしない事。
ローン返済の遅延をしてしまい、そのまま放置してしまう。
この場合、裁判所より強制執行にる競売に掛けられてしまいます。
住む場所を失い、お客様の意思は持てぬ売却となります。
これを最悪の状況と捉えますと、最悪を回避する為の手法と言えます。
任意売却なら、市場相場に近い価格での売却も可能。
競売なら、市場相場の５～７割での売却が一般的。
金融機関と事前交渉の上、進めますので、引渡時期の相談も可能。
さらに売却後に残債が残る場合、返済方法の相談も可能。
月々の返済額軽減や、競売の回避が出来る可能性があります。
容量の多い内容となりますので、目次メニューを設定しております。
タイトルのタップで該当項目にジャンプ可能です。ご活用下さい。
任意売却について
様々な事情で月々のローン返済が困難になる方も決して少なくありません。
返済困難から売却を検討する際、一般的には【ローン残債がある場合】売却が出来ません。
理由は、抵当権という権利設定があり、債権者（ローン契約をした金融機関）に権利が設定されます。
この抵当権設定を解除する事（抵当権抹消）で、新しい所有者へ登記移転が行う事が出来ます。
しかしながら、残債のある場合は抵当権抹消が行えず、新所有者に引渡が出来ません。
このような場合に検討できる手法のヒトツが任意売却です。
整理しますと、下記のような特徴がある手法です。
- 金融機関との相談（交渉）で残債残る状況でも売却できる手法
- 債務者の意思で売却が検討できる手法
- 売却後ローン残債は分割返済が出来る手法
- 市場相場に近い価格で売却できる手法
- 引越し時期の相談が出来る手法
- 持ち出し費用が発生しないで済む可能性がある手法
- 場合により、住み続ける事（リースバック）が出来る可能性がある手法
- 競売による強制執行が回避できる可能性がある手法
住宅ローン滞納が続くと
住宅ローンを滞納すると、どのような状況が発生するか整理します。
まず、滞納が発生すると、債権者より入金催促の連絡が入ります。
その後、２～３か月継続すると、債権者から督促状が送達されます。
そして、約６か月の継続で、裁判所より不動産の差し押さえが入り、競売に掛けられてしまいます。
最終的には、引渡命令から強制執行により、不動産を明け渡さなければなりません。
債権者（金融機関）より督促の連絡が入る
債権者（金融機関）より督促状が送達される
裁判所から不動産の差し押さえが行われる
不動産は競売に掛けられてしまい、落札者に所有権利が移転される
引渡命令が発せられ、最終的には強制執行の上で、立ち退かなければならない
- 競売が行われるまでの間が勝負（競売前は、任意売却の相談が可能）
- １日も早い相談から、金融機関への交渉がカギ
- 住宅ローンの悩みが生じた場合は、まずは専門家に相談
任意売却のメリット
競売による強制売却ではなく、自分の意思で売却が出来る
文字の通り、任意で売却活動が行えるのが任意売却です。
これに反し、競売は強制的な売却となります。
金融機関との交渉の上、ご自身の意思で売却活動が行え、販売価格や引渡時期などの意向も相談可能です。
金融機関との交渉は様々な視点で行う必要がありますし、準備の時間も必要です。
成功させる為にも、お気持ちの負担を軽減する為にも、１日も早いご相談がカギとなります。
ローン残債は、分割返済が可能
任意売却後のローン残債は、債務者（金融機関）との協議交渉の上で、分割返済計画が策定可能です。
無理の無い範囲での分割返済の交渉が出来ます。
債権者も、元々の返済額では困難である事を理解頂いた上での任意売却となりますので、現在の収支状況を考慮の上で現実的な返済計画を策定します。
月々の返済額としては、5,000円～50,000円程度の範囲での相談となります。
競売は市場相場の５割｜任意売却は市場相場に近しい価格も望める
競売市場は、相場価格の５～７割程度の価格での取引が一般的です。
しかし、任意売却の場合は、販売計画を金融機関とも交渉の上で策定し、市場相場に近しい価格での取引も望むことが可能です。
期限は設けられてしまう為、期限内に売り切るという前提で計画をしますが、市場相場に近い価格で勝負する事も可能です。
反対に競売の場合は、不動産鑑定士が作成した鑑定書を基に、入札を行い競ります。
通常の不動産売買と異なり、内覧できぬ状況、不動産の全てを把握できない中での入札となります。
その為、入札者もリスクを考えた価格での入札を行いますので、自ずと市場価格よりも低い価格での落札となります。
返済負担を軽減する意味でも、上手く行けば完済する事も可能性上ある手法ですので、諦めずチャレンジする事をオススメします。
引越時期の相談が出来る
競売の場合は、強制的な売却となる為、債務者の意思は認められません。
引越時期についても、いつまでに明け渡すように。と強制的なお話となります。
任意売却の場合は、金融機関との交渉で、引越時期の相談も可能です。
通常売却同様に、スケジュール調整を行った売却活動が可能となります。
精神的にも、引越準備の体力的にも、ゆとりを持った販売活動が出来るコトとなります。
持ち出し費用が発生しない可能性
任意売却の場合、不動産売却に掛かる諸経費（仲介手数料・登記費用・測量費用etc…）を売却費用から清算する事が認められます。
すなわち、売却価格に応じる面はあるものの、持ち出し費用なしでの処理が出来る可能性があります。
また、住宅ローン滞納と合わせて、税金滞納が同時発生するケースも少なくありません。
税金に関しても売却価格から税金支払に充当する事が認められる。
税金につきましては、国民の義務という点で、仮に自己破産をしても支払義務は継続します。
さらに遅延損害金も発生します。
総括して、負担の少ない販売活動が可能な仕組みです。
※ローン遅延による個人情報の毀損は、遅延発生の段階で免れる事はありません
※皆さまの状況に応じて変動がありますが、一般的には、事案解消後最低５年は情報登録機関にデータが残ります
※情報登録機関とは・・・①CIC｜②全銀協｜③JICC｜という３機構がそれぞれの事案毎に保有します
任意売却のデメリット
信用情報に傷（履歴）がつく
任意売却の場合は、競売と異なりネガティブ情報周囲に知られるリスクは回避出来ます。
しかしながら、融資返済に滞りが発生した上で任意売却へ移行する為、個人情報の登録機関に情報が残る事になります。
信用情報にローンを滞納したという記録が残る為、今後の新規ローンやクレジットカード作成などに支障は出ます。
個人情報登録機関（CIC｜全銀協｜JICC）に情報登録がなされると、滞納から５～１０年の間で新規ローンが組めない可能性が高い事を理解する必要があります。
個人判断だけで売却決定が出来ない
任意売却の場合、主導権は債権者（金融機関）となります。
個人の判断だけで自由に売却は出来ないというデメリットです。
任意売却の開始には、債権者に交渉を行い、明確な販売計画・返済計画を提示する必要があります。
その上で、同意が得られた場合に、任意売却を行う事が出来るようになります。
現実的な計画であり、かつ確実性も求められる為、無謀なプランでは同意を得る事が出来ません。
この意味では、自由な意思決定というには少し離れた状態と言えます。
任意売却の期限を過ぎると競売に移行される
債権者（金融機関）との交渉の上で、実行できる任意売却ですが、当然ながら期日も設けられてしまいます。
いつまでも売却活動が出来るという事にはなりません。
期間の定めは一定期間ではなく、個別に交渉相談の上で設定されます。
競売に移行されるまでの期間は、滞納発生から６ヶ月頃より。
すなわち、任意売却を行えることが決まってからは、短期決戦での販売活動が必須という状態になります。
通常売却と異なり、時間的な制約が生じる事はデメリットのヒトツとなります。
売却後の残債は、継続して支払う必要がある
任意売却の上で、売却出来た場合、残債が残る際には当然支払いが継続されます。
不動産に設定された抵当権自体は抹消できる事になり、新所有者へ物件引渡しは可能です。
ただし、ローン契約自体が消滅する訳ではありません。
競売と異なり、一括返済が必須では無く、分割返済が可能です。
しかし、残債額の分割返済は継続される事になります。
連帯保証人の設定がある場合、保証人にも負担が生じる
住宅ローン契約時に、連帯保証人の設定がなされた場合、保証人にも請求が及ぶことになります。
支払いを滞納した時点で、保証人にも請求が行われる為、費用負担をさせてしまう可能性があります。
また信用情報においても履歴が残る可能性がありますので、連帯保証人も新規ローンやクレジットカード審査で影響が出る可能性が生じます。
連帯保証人の設定がある場合は、至急状況の報告と、保証人も交えた今後の打合せが必須です。
任意売却の費用について
不動産売却時には、様々な費用が発生します。これは通常売却も任意売却も同様です。
任意売却の場合、売却価格による清算が可能な為、基本的には持ち出しコストは掛かりません。
任意売却の際に発生し、かつ売却価格から清算が出来る費用を下記に整理します。
- 滞納した管理費や修繕積立金
- 滞納した固定資産税
- 抵当権抹消の登記費用
- 測量費用
- 仲介手数料
- 売却活動において特別に発生する費用
一時的に費用の持ち出しをして立て替える等の必要がありません。 最終的には各費用の支払いは必要となりますが、負担は軽減された売却活動が望めます。 ただし、売却価格そのままがローン残債に充当される訳ではなく、各支払費用の清算をした残額が充当される点は注意。 また、宅建業法上ですが、任意売却と言えども通常売却と同様に業者が受領出来る金銭には上限があります。 任意売却を扱う不動産業者の中では、相談費用やコンサルフィー等の名目で追加費用を請求する業者もあるようです。 原則相談においては無料ですし、任意売却という複雑な交渉が必要な業務としても、不動産業者は仲介手数料のみが受領出来る報酬となりますので、この点は、相談を行う際に注意が必要。 ※弊社は、当然ながら追加費用のご請求はございません。仲介手数料の法定手数料額のみとなります。 ※特別な活動（例：現地看板の製作設置など）におきましては、ご依頼頂きます内容に応じ実費精算となります。
任意売却の流れ
様々なケースが存在しますので、一概には申し上げ難い所ですが、大枠としてのイメージを下記に整理します。
住宅ローン返済に困ってしまった時の為に、開始から成立までの流れは事前にご確認下さい。
債権者（金融機関）からの催促が開始
ローン滞納が発生した以上、今後の方針について多角的に検討が急務です。
初期段階であれば通常売却で、ローン残債の一括返済が出来る可能性もあります。
不動産市場と所有不動産の状況は専門家の情報提供から判断が必須と思います。
まずは急ぎ情報収集と、方針の検討が急務となります。
任意売却が最善策と判断が出来ましたら、売却活動の開始に向け、至急準備を進めます。
査定を行い、販売価格の設定を検証。
収支状況を整理し、債権者へ任意売却後の計画を提示できるよう検証。
それぞれの情報を持ち、金融機関に交渉を開始します。
債権者（金融機関）交渉の上、任意売却の同意を得られましたら、晴れて売却活動が開始出来ます。
債権者交渉は、不動産会社や弁護士など、代理で行う事が可能です。
債権者との交渉の際には、販売価格設定・競売取下・各費用清算の打合せ・売却後の分割返済の方針など、様々な内容の打合せが必要となります。
複雑な分野となりますので、専門家に代理を頂く事が最もご負担少なく確実な方法と思います。
任意売却の方針が決まり、実際の販売活動は通常の不動産売買と同様の方式で売却活動を行います。
インターネット広告・紙面媒体・SNS・他業者紹介など、通常売却と同様に行います。
購入希望者を募り、売却先が決まりましたら、詳細打合せの上で売買契約を締結します。
売買契約締結後は、引渡準備や登記関係手続きなど、様々な事務作業を行います。
晴れて物件の売却が完了致しましたら、当初打合せの分割返済に移行します。
当初の約定額を分割返済して行き、完済を目指します。
以上が、大枠での任意売却の流れとなります。
任意売却以外の方法も模索
ローン滞納時は、任意売却で、競売に掛けられてしまう前に売却する。
このケースが最も多いです。
ただし、他の選択肢もゼロではありません。
多角的に検討の上で、最善策を練る必要があると考えます。
- 債権者（金融機関）に月々の支払額の調整が出来ないかを相談する
- その他の借金を解消し、負担軽減するために債務整理などを検討する
- 不動産の買取を身内に相談する
- リースバックで不動産を手放さない方法を検討する
- 査定を行い、通常売却で残債完済が狙えないか相談する
月々の支払額の調整を相談する
ローン返済が難しくなってしまう状況が見えた段階で、金融機関に早めに相談をします。
事情背景により、毎月の返済額を調整してもらえる可能性がゼロではありません。
また現在の借入金利が高い場合、安価な金利プランに借り換えができる場合もあります。
これは支払いが難しくなると見えた段階での相談として、滞納が発生してしまってからでは効果がありません。
相談は何より早い行動が大切となります。
債務整理などの検討
住宅ローン以外の借入もあり、これが収支状況を圧迫している場合、住宅ローンでは無く、他債務を見直すという事もヒトツです。
債務整理の方法は様々ありますが、下記３つを解説致します。
任意整理
各債務者との交渉により、月々の支払額を調整してもらう方法を指します。
任意売却後に実施する事も多く、残債分の月々返済額を交渉するなどが該当します。
債権者からの同意が必要である事は言う間でも無くですが、個人再生や自己破産と異なり、裁判所を通す事の無い手続きとなりますので、比較的スムーズに行える方法です。
個人再生
裁判所への申し立てを行った上で、一定期間に一定金額の支払いを継続する事で、残りの債務を免除してもらう事が出来る制度です。
裁判所への申し立てが必要な為、手続きはやや煩雑になります。
支払いは必要である事に変わりありませんが、一定残債の支払い免除が受けられる可能性がある手法です。
３～５年の支払継続で免除となる可能性がありますので、ローン支払いが苦しい状況では有効な手法と言えます。
自己破産
個人再生同様に、裁判所への申し立てが必要となります自己破産は、残債を全額免責の可能性がある制度です。
免責決定が出るまでには時間を要します。
また、免責決定後は、資産価値のあるものは全て差し押さえとなります。
※預金は９９万円以内までは手持ちする事が可能
免責決定が出ますと、残債は完全に免責となりますが、免責事由に値するかの判定があります。
かつ、今後において免責を受けた債権者（金融機関等）とは新規取引が困難な状況に陥りますので、最終手段のヒトツとして考えるべき制度です。
不動産買取を身内に相談
少々難しいお話ではありますが、身内で金銭的余裕のある方がいる場合、家の買取相談する事もヒトツと思います。
または、一時的にローン返済を補助頂くような相談をする事もヒトツと思います。
身内で頼る事が出来る方がいる場合は、早めに相談してみると良いかも知れません。
リースバックで生活環境も変えずに
リースバック業者への売却で、生活環境を変えず、住まいを変えずに売却するという手法も存在します。
家賃となるリース料金を支払う事で、住まいを変えずに家を手放さずに、リースバック業者に売却が可能です。
将来的に、リースバック業者から買い戻しをする事もゼロではありません。
但し、リースバックにはデメリットも多数あり、アンダーローンでは買い受け出来ない・家賃設定が高い・賃貸期間の制限があるなど、リスクもあり慎重な検討相談が必要です。
通常売却を狙えないか査定依頼
ローン返済が厳しくなりそうと見えた段階で、通常売却での残債完済が可能か判断します。
信頼できる不動産業者に相談し、査定を依頼しましょう。
残債と市場相場のバランス問題がございますが、通常売却可能の判断であれば、信用情報にダメージが出る前に売却を検討する事も重要なお話です。
これも時間的な余力があれば、様々な施策を行い成功に導く事が検討出来ます。
いずれにも、早めの相談、早めの行動がカギを握ります。
任意売却｜事例紹介
※イメージ画像につきましては、プライバシーの関係からイメージ画像での代用とさせて頂きます
収入減少により任意売却
45歳｜男性｜戸建｜残債2,500万円｜札幌市｜流通業
コロナによる業務日数の減少により、収入が激減してしまう。
始めの内は、預貯金を切り崩し返済に充当していましたが、長期化した事により、ついに預貯金は底を付き滞納が始まる。
滞納開始まもなくに相談を受け、通常売却と任意売却の両方向を模索しますも、通常売却では残債完済が困難と判断し、任意売却の手続きに。
何とか期日内に売却に成功し、負担軽減した月額返済で完済を目指す。
配偶者の長期入院により任意売却
41歳｜男性｜マンション｜残債3,400万円｜札幌市｜営業職
ご結婚と同時期にマンションを購入。金銭関係は奥様に一任しており、ご自分で把握できていなかった状況との事。
奥様の長期入院が余儀なく、仕事・子育・病院の生活の中で、支払いが疎かになってしまい滞納が発生。
支払える金銭はあったものの、滞納継続により代位弁済の通知が到達。
早急に任意売却の申し出を行い競売保留の交渉も。
需要ある物件であった為、早期成約が実現でき、残債については債務整理にて再スタートを。
離婚問題により任意売却
35歳｜ご夫婦｜戸建｜残債3,200万円｜江別市｜会社員
住宅ローンと他債務があり多重債務状態。この点から離婚問題に発展。
住宅ローン返済に合わせて他債務があり月額は15万円を超える。
収入減少も重なり、とうとう支払いに遅れが生じる。
離婚問題も重なった事から、支払い遅延に対する連絡等も疎かとなり、催促の連絡が立て続けの状況に陥る。
通常売却での完済は困難な事から、任意売却の上、債務整理を行い再スタートの運びに。